부동산 법원 경매란? (임의경매와 강제경매의 차이점)

부동산 경매의 오해와 진실 잘 확인하셨나요? 어렵고 위험하다고만 느껴지던 부동산 경매, 준비된 자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 그럼 본격적으로 부동산 경매에 대해서 알아보도록 합시다.  

부동산 법원 경매란?

• 채무자 : 돈을 갚어야 할 의무를 가진 자. 돈을 빌린사람.
• 채권자 : 돈을 받을 권리를 자긴 자. 돈을 받을 사람.

채권자가 채무자의 미지급금을 회수하기 위해 채무자의 부동산을 경매에 내놓아 매각하는 것을 말합니다. 즉, 채권자가 채무자에 대한 채권을 법원에 제출하여 경매를 신청하면 법원에서 경매를 진행하고 낙찰자에게 해당 부동산의 소유권을 이전합니다. 

 

법원 경매 외에도 인터넷으로 입찰에 참여할 수 있는 온비드 공매도 있습니다. 

임의경매와 강제경매

부동산 경매 물건을 검색하다 보면 경매종류에서 "임의경매" 혹은 "강제경매"로 기입된 경우를 확인할 수 있습니다.

임의경매와 강제경매는 무엇이고 어떠한 차이가 있는지 알아 보도록 합시다.

임의경매

채무자가 부동산을 담보로 돈을 빌리는 대신 채권자는 부동산에 담보권(저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등)을 설정합니다. 이 담보권을 가진 채권자가 돈을 돌려받지 못할 때 돈을 받기 위해 신청하는 경매를 임의경매라고 합니다. 

 

• 은행이 집주인에게 돈을 빌려주고 근저당권을 설정하였는데 약속된 이자나 원금을 갚지 않아 경매를 신청하는 경우
• 세입자가 집주인에게 전세보증금을 맡기고 전세권을 설정하였는데 약속된 기일에 돌려받지 못해 경매를 신청하는 경우

강제경매

채권자가 돈을 빌려줬지만 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아 채무자가 소유한 부동산에 대해 경매를 실시할 수 있는데 이 경우를 강제경매라고 합니다. 

 

•  김씨가 빌린 돈을 돌려주지 않아 장씨는 김씨에게 소송을 제기하고 승소한 판결문을 가지고 김씨가 가지고 있는 부동산에 경매를 신청한 경우   

※ "집행권원"이란?

"집행권원(‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 함)"이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서

임의경매와 강제경매의 차이점

임의경매와 강제경매는 채권자가 경매를 신청할 때의 방법이나 부동산의 압류 여부 정도에서 차이가 있지만 경매절차에는 큰 차이가 없습니다. 따라서 경매에 참여하는 입찰자에 입장에서는 크게 신경을 쓰지 않아도 되는 부분이며 권리분석 시에도 크게 염두에 둘 필요는 없습니다.

 

하지만 입찰자가 알아두어야 할 점이라면 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전에 채권자의 담보권이 소멸되었거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 될 수 있습니다. 하지만 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재 하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다. 그렇기 때문에 강제경매는 임의경매 보다 더 강력한 힘을 가지고 있으며 경매가 취하 될 가능성도 더 적다고 할 수 있습니다.

 

다음보기 : 경매진행절차 이해하기

 

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