법원 경매 입찰 물건은 어떤 절차와 방법으로 선정해야할까요?

경매진행절차에 대해 확인하셨다면 이번에는 입찰물건 고르는 방법에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 아래 내용 잘 체크하셔서 혹시 놓친 내용이 없는지 한 번 확인해보세요.

입찰 물건 결정 순서

1. 경매물건검색 및 관심물건 선정
2. 관심물건의 권리분석
3. 관심물건의 시세파악 및 현장조사
4. 입찰가 선정
5. 관할법원 방문 및 입찰하기

1. 경매 정보 검색 및 관심 물건 선정

① 입찰 대상 선정

• 주거용 부동산 : 아파트, 오피스텔, 다가구, 다세대, 단독주택 등
• 상업용 부동산 : 상가, 근린상가, 근린시설, 공장, 지식산업센타, 창고 등
• 토지 : 대지, 도로, 전, 답 등
• 기타 부동산 : 종교시설, 주차장, 학교 등

② 경매 물건 검색 및 관심물건 선정

• 대한민국법원 법원경매정보 사이트에서 검색
  : 법원경매 사이트에서 무료로 물건검색이 가능합니다
• 유료 경매 사이트에서 검색 
  : 1년기준 50~120만원 정도의 비용으로 회사에서 제공하는 다양한 물건 정보를 제공받을 수 있습니다. 
• 무료 경매 사이트에서 검색
  : 제공하는 정보가 제한적입니다.  하지만 무료 경매 사이트 3곳을 조합하여 권리분석에 필요한 왠만한 정보들을 얻는 방법이 있습니다. 

2. 관심물건의 권리분석

권리분석은 물건에 대한 법적 권리를 따지는 절차입니다. 낙찰을 받고도 권리가 남았다면 낙찰자가 부담을 다 떠안을 수 있기 때문에 경매 절차 주에서 가장 중요한 단계입니다.  

 

• 등기부등본 확인
  : 말소기준권리를 찾고 선순위 권리가 있는지 확인합니다.
• 예상 배당표 작성
  : 분석된 권리를 기준으로 예상 배당표를 작성 해봅니다.
• 건축물대장 확인
  : 건축물대장 열람을 통하여 위반건축물 등의 여부를 확인합니다.

3. 관심물건의 시세파악 및 현장조사

시세조사가 제대로 이루어지지 않고 시세보다 높게 낙찰을 받는다면 손해를 볼 수 있겠죠? 관심 물건의 상태나 시세를 조사하는 방법에는 크게 두 가지가 있습니다.

 

• 손품팔기
  : 네이버부동산, 호갱노노, 아실 등을 통하여 실거래가와 현재의 매물가격을 조사합니다. 다가구, 다세대의 경우 세대수가 적어 시세 확인이 어렵지만 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통하여 주변의 물건도 함께 시세를 확인합니다. 지도의 로드뷰를 이용하여 주변환경과 해당물건을 확인합니다.
• 발품팔기 
  : 임장시 반드시 확인할 항목을 확인 후 현장에 방문하여 주변환경과 해당물건을 살피고 인근 부동산에 방문하여 시세를 포함하여 필요한 정보를 얻습니다.

4. 입찰가 선정

해당 물건의 시세 확인 외에도 입찰가 선정을 위해 고려해야 할 상황들이 많이 있습니다. 

 

• 시세확인 결과
• 해당물건의 미래가치
• 인근매각물건 결과 
• 자금조달 방법

5. 관할법원 방문 입찰하기 

경매 검색 사이트에 경매가 진행되는 관할법원과 입찰기일이 나옵니다. 해당일 법원에 가서 실제 입찰에 참여합니다. 입찰이 처음이라면 입찰시 주의점 및 입찰방법을 꼼꼼히 확인 하시어 참여하시길 바랍니다.

 

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