살던 집 내놓기부터 전세집 가계약하기까지의 과정 잘 확인하셨나요? 집을 구하는 과정도 중요하지만 전세사기나 계약자의 부주의로 보증금을 날리는 사례가 많이 발생하고 있어 계약당일에 주의해야 할 것들이 더 많습니다. 전세 계약 시 주의점 잘 확인하시어 소중한 내 보증금 꼭 지키시기 바랍니다.
1. 전세 계약날짜잡기
가계약금 보내고 공인중개사를 통하여 본계약 날짜를 잡아요. 전세자금대출이나 전세보증보험에 가입을 하기 위해서는 전세계약서가 필요하기 때문에 이사가기 최소 1달전에는 계약을 해야합니다. 통상적으로 계약금은 전세금의 5~10%를 보내고 나머지는 이사당일 잔금을 치르게 됩니다. 주로 가계약을 진행하였던 공인중개소에서 만나 계약을 진행하게 되는데 혹시 공인중개소의 정식적인 등록여부를 확인하지 않았다면 국가공간정보포털-열람공간-부동산중개업조회에서 조회하시길 바랍니다.
2. 전세 계약자 신분 확인
▶ 계약자가 소유주일 경우
등기부등본의 소유주와 계약자의 주민등록증을 대조하면서 동일일물이 맞는지 확인해보세요.
▶ 등기부등본의 소유주가 2명 이상일 경우
소유주가 2명 이상이라면 소유자 전원과 계약을 체결해야 합니다. 소유자 1명과만 계약을 맺으면 계약자체는 성립이 되지만 나머지 지분에 대해서는 보증금을 보호 받지 못하는 상황인 발생 될 수 있어요. 소유자 1명만 계약을 하러 왔다면 나머지 소유자의 위임장을 확인하여야 합니다.
▶ 계약자가 대리인인 경우
계약자가 소유주 본인이 아니라면 위임장을 확인하여야 합니다. 위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감이 동일한지 직접 대조를 해야하며 만약 위임장에 서명이 적혀있다면 본인서명사실확인서까지 확인을 해야합니다. 자주 있는 경우는 아니지만 대리인이 소유주에게는 월세로 계약한다하고 전세계약 후 보증금을 챙기는 사례가 있어 반드시 마지막에 임대인과 통화를 하여 계약내용이 맞는지 확인 해야합니다.
▶ 임대인이 법인인 경우
임대인이 법인이라 계약이 망설여진다면 그러지 않으셔도 됩니다. 등기부등본 상의 법인대표의 신분증과 법인 인감증명서를 확인하세요. 만약 대표자가 아닌 사람과 계약할 때는 위임장 서류들도 함께 확인하셔야 합니다.
3. 전세 계약서 및 특약사항 작성
전세 계약서 작성시 준비물
- 신분증, 도장, 계약금(전세금의 5~10%)
- 등기부등본과 건축물대장(직접 출력하여 지참)
전세 계약서 확인 및 작성 순서
- 계약할 집의 주소나 면적 등이 서류상의 것과 일치하는 지 확인
- 계약기간, 보증금, 계약체결일이 맞게 기입되었는지 확인
- 선순위 권리확인 (하기참조)
- 특약사항 작성 (하기참조)
『다음보기 : 등기부등본 보는방법, 건축물대장 무료조회방법』
※선순위 권리 확인
- 등기부등본 '을'구 : 근저당(주택담보대출, 융자), 전세권 확인
- 등기부등본 '갑'구 : 가압류, 압류, 가등기, 가처분, 경매개시여부 확인
전입신고 시까지 상기의 권리들이 말소되지 않는다면 내 전세보증금을 보호 받을 수 없게 되므로 말소에 대한 약속을 받고 특약사항에도 반드시 명기하여야 합니다. 간혹 공인중개사와 짜고 등기부등본을 위조하는 사례도 있기 때문에 등기부등본은 직접 출력하시는 게 좋습니다. 만약 선순위 권리들이 말소되지 않고 전세보증보험도 가입이 안되는 물건이라면 당장 전세계약을 멈추어야 합니다.
※특약사항 작성
도배, 장판 등 수리를 요청하는 경우 등 특약은 당사간의 협의만 있다면 어떤한 내용이라도 넣는것이 가능합니다. 아래는 전세보증금을 지키기 위해 반드시 들어가야하는 특약사항입니다. 기본적으로 공인중개사가 준비를 하는 내용이지만 누락 되는 것이 없는지 꼭 확인해 주세요.
√ 전세자금 대출이 안 될 경우 계약금을 반환한다.
√ 임대인 목적물 하자로 전세보증보험 가입 미승인시 계약금, 중도금 반환한다.
√ 잔금 지급일 5일 이내 근저당 설정을 금지한다.
√ 전세보증보험 가입일까지 소요권 이전 등기를 금지한다.
√ 체납세금이 있을 경우 계약해지 할 수 있고 보증금을 전액 상환한다.
4. 전세계약서 작성 후 할 일
①확정일자 받기
전세 계약서와 신분증을 지참하여 관할소재지 주민센터를 방문하여 확정일자를 받습니다. 전세자금대출을 받기 위해서는 확정일자를 받은 계약서가 필요합니다.
②전세자금대출, 전세보증보험 신청
사전에 알아 보거나 상담 받은 은행에 방문하여 전세자금대출과 전세보증보험을 신청합니다.
③전입신고
전입신고는 이사 후 2주안에 관할소재지 주민센터를 방문 혹은 인터넷을 통하여 신청하여야 하지만, 임대인이 그 사이 대출이라도 받게 되면 내 보증금이 후순위로 밀려 보호받지 못하기 때문에 꼭 이사당일에 신청해 주세요.
④이사준비
<이사 준비 체크리스트>
√ 이사업체 선정하기
√ 주소변경 신청하기
√ 도시가스, 인터넷, 정수기 철거 및 설치 예약하기
√ 관리비, 도시가스, 수도요금 정산하기
√ 장기수선충단금 정산하기
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