동탄 전세사기로 알아 본 내 보증금 지키는 방법

"전세사기" 요즘 여기저기서 동시다발로 기승을 부리고 있는데요. 최근 동탄신도시에서 "전세사기"가 발생되었다는 소식을 접하여 피해자의 보증금은 어떻게 최소화하여야 하는지와 앞으로의 예방대책에 대해서 고민해보았습니다. 

동탄 전세사기 신고접수

화성시 동탄신도시 일대에서 전세 사기가 의심된다는 신고가 50여 차례 접수되어 경찰이 수사에 나섰습니다. 조사결과 문제의 임대인은 동탄신도시 인근 오피스텔을 200여채 넘게 소유한 장OO씨라고 밝혀졌습니다. 장OO씨 부부는 전세금 하락과 세금 문제 등의 이유로 전세금을 돌려주기 어렵다고 판단되었는지 법무사를 통해 세입자들에게 "세금 체납이 예상되어 내 재산이 압류될 수 있다. 소유권을 이전받아라"며 문자를 보냈습니다. 

세입자의 보증금은 어떻게 지켜야 할까

전세보증보험 가입한 경우

전세보증보험이란 세입자가 전세금을 제 시점에 반환받지 못할 것을 대비해 보증기관이 보증금을 대신 지불해주는 제도입니다.

• 보증대상 전세 보증금 : 수도권 7억 그 외 5억
• 가입가능기간 : 전세계약기간의 1/2 경과전 
• 보증조건 : 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택가격보다 작을 것 

동탄신도시 전세사기 피해자들도 만약 상기 조건이 충족되어 전세보증보험을 가입이 가능했더라면 보증기관으로 부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 전세사기가 기승하고 있는 요즘 보증보험의 가입은 선택이 아닌 필수라고 생각합니다.

전세보증보험에 가입하지 못한 경우

매매가보다 비싸게 전세계약을 한 경우라면 '전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택가격보다 작을 것'의 보증조건을 만족하지 못하여 보증보험 가입이 불가했을 가능성이 있습니다. 

① 대항력이 있는 경우

보증보험에 가입은 못하였지만 전세계약 당시 해당물건에 근저당과 같은 선순위 채권이 없는 경우였다면 대항력을 갖추게 됩니다. 대항력이 있다는 것은 물건이 경매에 넘어갔을 때 가장 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 갖게 되고 낙찰자만 나타난다면 배당받지 못한 금액을 낙찰자에 요구할 수 있는 권리도 있습니다. 하지만 여기서 고려해야 할 점은 해당 물건에 당해세(종합부동산세, 재산세 등)가 있다면 아무리 대항력이 있다고 하여도 당해세를 먼저 배당받게 되는데 이 점 때문에 해당물건은 낙찰자가 나타나지 않고 한 없이 유찰될 가능성이 있습니다. 
 
당해세 여부는 안심전세 앱에서 확인 할 수 있는지 체크가 필요하고 좀 더 전문가의 상담이 필요하다면 안심전세포털-전세사기 피해자 지원에서 피해접수 및 상담이 가능합니다. 
 
전문가와의 상담 후에 결정해야 할 일이지만 소유주의 장OO씨의 권유대로 소유권 이전을 하는 쪽이 그나마 피해를 최소화하는 방법일지도 모릅니다. 현재 매매시세보다 계약한 전세가가 더  싸다면 그 만큼 손해를 보게 되는 것이고 추가적으로 취득세와 이전비용까지 손해액으로 고려해야 합니다. 

② 대항력이 없는 경우

시세보다 저렴하게 계약할 수 있다는 유혹에 빠져 근저당과 같은 선순위 채권이 있는 물건을 계약했다고 한다면 전세보증보험이 불가능하였을 것이고 대항력을 갖추지도 못한 경우입니다. 경매로 넘어간다 해도 보증금은 보호 받을 수 없지만 계약한 전세보증금이 1.3억 이하라면 4300만원 정도의 최우선 변제금은 받을 수 있습니다. 따라서 하루빨리 소유권 이전을 진행하는 쪽이 유리하다고 생각합니다.
 

동탄 오피스텔 전세사기의 경우 그 피해자가 대부분이 경험이 많이 없는 사회초년생인 청년들이라 더욱 안타깝게 느껴집니다. 전세사기를 당하거나 계약 시 위험을 인지하지 못하고 보증금을 반환받지 못하는 유형은 이 외에도 다양하게 존재합니다. 이러한 유형과 예방밥벙을 제대로 인지하시어 다시는 이러한 피해가 발생되지 않도록 대비하시길 바랍니다.