부동산 법원 경매 권리분석 : 등기부등본 보는 방법

말소기준권리 찾는 방법에 대해서 잘 확인하셨나요? 하지만 경매정보지의 등기부 현황만 확인할 것이 아니라 등기부등본까지 직접 확인한다면 더 많은 정보를 얻을 수 있습니다. 등기부등본 보는 방법을 익혀두신다면 경매에서 뿐만 아니라 부동산 매매나 전세 거래 시에도 유용하게 활용되니 이 참에 잘 숙지해 두시길 바랍니다.

등기부등본이란?

부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재되어 있는 공적장부입니다. 토지등기부와 건물등기부가 있으며 등기부의 구성은 표제부, 갑구, 을구로 되어 있습니다.

• 표제부 : 부동산의 소재지와 현황 표시
• 갑구 : 소유권 및 소유권 관련 권리관계 (가등기,가처분,예고등기,가압류,압류,경매 등) 표시
• 을구 : 소유권 이외의 권리 관계(저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등) 표시

등기부등본 예시

앞선 글의 경매 정보지에서 말소기준권리 찾기의 예시와 같은 물건의 등기부등본을 가져왔습니다. 등기부등본의 내용을 그대로 가져와 조금 길지만 천천히 끝까지 읽어보시면 등본 보는 방법에 대해 확실히 알 수 있을 것입니다.   

등본 "표제부" 예시

표제부에서 확인할 내용

표제부는 건물의 표시와 대지권의 표시로 구성되어 있습니다. 건물의 표시에서 건물면적에 표기된 면적은 전용면적입니다. 표제부에서는 경매지의 물건정보와 일치하는지 등 현황만 간단히 확인하고 갑구로 넘어가시면 됩니다. 

등본 "갑구" 예시

갑구에서 확인할 내용 

갑구에서는 소유권과 소유권 권리관계에 대해서 확인할 수 있는데 적혀있는 번호의 순서대로 스토리를 입혀 읽어 나가 보세요.

 

• 1~3번 : "현대건설에서 분양한 물건을 황OO씨가 분양받아 2013년에 등기를 쳤겠구나"

• 4번 : "2019년에 이 물건의 채무자인 김OO씨가 이 물건을 샀네"

• 5~6번 : "김OO씨의 미납세금을 받으려고 세무서에서 압류를 걸었다가 세금을 다시 내었는지 해제되었네"

• 7번 : "2020년 3월 강제경매개시결정!! 강제경매라면 이 물건과 관계없이 돈을 빌렸다가 못 받으니 재판을 통해 이 물건으로 받으려 하는구나"

• 8~10번 : "자금이 급했는지 여기저기서 돈을 빌리고 세금도 밀렸구나"

• 11번 : "2022년 11월 임의경매개시결정!! 채권자는 우리은행이네!! 근저당은 을구에 표시되니 을구를 살펴봐야겠군" 

 

이런 식으로 갑구에서는 소유권이 어떻게 바뀌었는지 소유자의 채무 등으로 인해 소유권 권리관계(가등기,가처분,예고등기,가압류,압류,경매 등)는 어떤 것이 있는지 확인 할 수 있습니다. 하지만 근저당에 대한 정보는 을구에 있기 때문에 을구까지 확인해야 말소권리기준을 찾을 수 있습니다. 

 

이 물건은 강제경매와 임의경매가 동시에 진행되는 물건인데요. 이런 물건을 이중경매 혹은 중복경매라고 합니다. 왜 이중경매가 되었는지는 글 마지막에 정리해 두었습니다. 

등본 "을구" 예시  

을구에서 확인할 내용 

을구에서는 소유권 이외의 권리(저당권,전세권,지역권,지상권 등)를 확인할 수 있으며 보통은 근저당권에 대한 내용으로만 구성되는 경우가 많습니다. 이전 소유주 황OO씨의 근저당이 잘 말소된 사실과 현 채무자가 김OO씨가 2019년 7월 우리은행에서 근저당을 받은 사실을 확인할 수 있습니다. 

 

이제 "말소기준권리"를 찾아볼까요? 말소기준권리를 찾으려면 등기부현황에서 [저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 강제경매개시결정 등기] 중에서 가장 빨리 등록된 권리를 찾으면 됩니다. 이 물건의 경우 갑구의 압류, 가압류와 을구의 근저당 중에서 2019년 7월 31일 설정된 근저당이 가장 빠른 권리이네요. 너무 길어서 한눈에 확인이 어렵다면 등기부등본 마지막 페이지인 주요 등기사항 요약(아래 그림)을 보시면 조금 더 빠르게 확인이 가능합니다. 그래도 찾기 어려우시다면 소개드린 무료 경매사이트의 정보지에서도 말소기준권리를 표기해 줍니다. 바르게 되어있는지 등기부등본을 통하여 확인만 해주세요.

이제 말소의 기준이 되는 권리가 날짜가 가장 빠른 우리은행의 근저당권으로 확인되었으니 이 물건이 낙찰이 된다면 근저당권을 포함하여 그 뒤로 있는 권리들은 배당을 다 못 받는다 할지라도 모두 말소됨과 동시에 빨간 줄이 그어져 깨끗한 물건으로 재탄생 되게 됩니다. 이제 우리는 말소기준권리를 찾는 방법과 말소기준권리 보다 선순위 권리가 없다면 권리분석상 문제가 없다는 사실을 알았으니 자신 있게 입찰에 도전하셔도 되겠습니다. 

 

나아가 임차인이 살고 있는 물건과 선순위 권리가 있는 물건의 권리분석 방법까지 습득하신다면 경매에 나오는 웬만한 물건에 대한 권리분석은 할 수 있게 됩니다. 

이 물건은 왜 이중경매가 되었을까요? 

강제경매와 임의경매의 차이는 처음 돈을 빌려줄 때 해당 물건과 관계없이 빌려줬지만 못 받은 돈을 해당 물건을 매각하여 받기 위해 신청하는 것이 강제경매이고 처음부터 근저당과 같이 해당물건을 담보로 빌려준 돈을 못 받았을 때 신청하는 것이 임의경매입니다. 

 

이 물건이 처음 경매개시결정 된 날은 2020년 3월 27일이며 최OO씨에 신청에 의해 강제경매로 결정이 되게 됩니다. 그런데 말소기준권리를 찾으면서 보셨겠지만 이미 더 빠른 날짜인 2019년 7월 31일에 우리은행 근저당이 2.51억에 잡혀 있습니다. 따라서 우리은행 근저당이 1순위, 최OO씨의 강제경매가 2순위가 됩니다. 그럼 이 물건이 2.5억에 낙찰이 된다면? 2순위인 최OO는 돈을 돌려받을 수 있을까요? 배당절차에 따라 1순위 근저당 2.51억을 먼저 내어주면 잉여금이 없어 한 푼도 받을 수 없게 됩니다. 그에 반해 우리은행은 경매를 늦게 신청하긴 했지만 돈을 제대로 돌려받을 선순위 채권자인 것입니다. 이렇게 이중 경매가 신청되는 이유는 먼저 접수된 경매사건의 채권자는 배당금이 무잉여로 배당을 제대로 받아가지 못하는 후순위 채권자인 경우가 많습니다. 

 

경매지를 확인하면 해당물건의 경매종류가 강매경매라고 기재되어 있습니다. 이는 임의경매 보다 먼저 경매를 신청하였기 때문인데요. 하지만 먼저 경매를 신청했다고 해서 먼저 배당을 받는 것이 아니라 먼저 설정된 순서의 권리부터 배당을 받게 되는 것이 바로 경매의 특성입니다. 

 

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