말소기준권리 찾기 어렵지 않으셨죠? 말소기준권리를 찾았다면 이제 그 권리보다 앞서는 권리(선순위 권리)가 있는지 확인해 주시면 됩니다. 선순위 권리가 있다면 대부분 낙찰자가 인수를 해야 하기 때문에 피해야 하는 권리이며 인수가 되지 않는 경우도 있기 때문에 이를 구분하여 알아 둘 필요가 있습니다.
선순위권리 찾기
선순위권리를 찾으려면 말소기준권리가 될 수 없는 권리들에 대한 이해가 필요합니다. 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 가처분, 가등기와 같은 것들이 말소기준권리가 될 수 없는 것들인데요. 이것들이 말소기준권리가 될 수 있었다면 애초에 선순위 권리라는 것이 존재하지 않았겠죠? 이들이 말소기준 권리가 될 수 없는 이유는 바로 본질적으로 금전 지급과 관련이 없는 권리이기 때문입니다.
지상권은 왜 말소기준권리가 아닌가요?
등기된 권리를 시간의 순서대로 배열하여 가장 빠른 말소기준권리를 찾고 그 권리보다 뒤에 등록된 권리는 모두 말소되니 우리가 신경 쓸 필요가 없다고 하였습니다. 아래 표에서 말소기준권리를 찾아볼까요?
잘 찾으셨나요? 말소기준권리는 바로 2021.3월 등기 된 OO은행의 근저당권입니다. "어? 지상권이 등기 날짜가 더 빠른데요?" 의문을 가지는 사람도 있을 거라 생각합니다. 하지만 지상권의 개념을 이해한다면 그 의문이 해소되리라 생각합니다.
- 지상권이란?
타인의 토지위에 건물이나 공작물을 설치하거나 수목을 재배하기 위해 토지소유자와 계약을 하고 등기부상에 설정한 권리
말소기준권리는「저당권,근저당권,담보가등기,압류,가압류,강제경매개시결정 등기」와 같이 금전지급과 관련있는 권리들로 설정됩니다. 하지만 지상권은 해당물건을 담보로 한 금전지급이 아닌 토지소유자와의 계약을 통해 설정한 권리입니다. 따라서 지상권은 말소기준권리가 될 수 없습니다. 비슷한 개념으로 지역권이란 권리도 있습니다.
- 지역권이란?
통행, 일조량 확보 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리
Q) 만약 표에서 지역권이 등기순위 2번에 위치하여 말소기준권리인 OO은행의 근저당권보다 선순위에 있다면?
A) 지역권 또한 낙찰자가 인수해야하는 권리가 되었을 것입니다.
Q) 만약 1번 지상권이 OO은행의 근저당권보다 늦게 등기 되었다면 ?
A) 말소가 되는 권리로 낙찰자는 신경 쓸 필요가 없습니다.
전세권, 임차권은 왜 말소기준권리가 아닌가요?
전세권, 임차권의 경우는 임대차와 관련된 권리로 실질적으로 금전 거래가 있기 때문에 말소기준권리가 될 수 있을 것이라고 착각하기 쉬운 권리입니다. 먼저 전세권과 임차권의 의미에 대해서 알아봅시다.
- 전세권이란?
전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리 - 임차권이란?
임차권은 임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용·수익 할 수 있는 권리를 말합니다.
전세권, 임차권은 해당 부동산을 담보로 해서 금전을 빌려준 것이 아니라 계약을 통하여 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리를 부여받은 것이기 때문에 말소기준권리가 될 수 없는 것입니다. 따라서 전세권, 임차권이 말소기준권리보다 앞선다면 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 되므로 주의해야 할 물건입니다. 여기서 인수한다의 의미는 낙찰자가 전세권자나 임차권자가 배당받지 못한 보증금을 직접 반환하지 않는다면 그 권리는 사라지지 않는다는 의미입니다.
단, 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 하였다면 최우선으로 배당을 받고 말소가 되기 때문에 전세권이 있다고 무조건 피해야 하는 물건은 아니라는 점 기억해 두시길 바랍니다. 예시로 전세권이 낙찰자에게 인수되는 경우(위 그림)와 전세권자가 경매를 신청하여 전세권이 말소되는 경우(아래 그림)를 넣어두었으니 참고하시길 바랍니다.
그 외 말소기준이 될 수 없는 선순위 권리 : 가등기, 가처분
선순위로 가등기, 가처분이 있는 물건도 조심해야 할 물건 중에 하나인데요. 가등기는 두 가지의 종류가 있습니다. 의미부터 살펴보도록 하겠습니다.
- 담보가등기란?
종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기 - 소유권보전가등기란?
그 청구권이 시한부·조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기 - 가처분이란?
다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 등기
가등기와 가처분의 경우에도 금전지급과는 무관한 권리이기 때문에 말소기준권리가 될 수 없으며 선순위라면 낙찰자가 인수해야 할 권리입니다. 단, 담보가등기의 경우 이름에서도 알 수 있는 것처럼 부동산을 담보로 하여 금전지급이 있는 등기이기 때문에 담보가등기는 말소기준권리가 될 수 있습니다. 따라서 물건을 검색하다 가등기나 가처분이 가장 빠른 날짜로 설정이 되어 있다면 피해야 할 물건이지만 가등기가 담보가등기라면 입찰을 해도 좋은 물건입니다. 가등기가 담보가등기인지 확인하는 방법은 법원 문건내역을 확인하면서 담보가등기권자가 배당을 받기 위해 채권계산서나 배당요구서의 서류를 접수했는지를 살펴보면 되겠습니다.
입찰을 피해야 할 선순위권리 물건
지금까지 내용을 정리하면 선순위로 [지상권,지역권,전세권,임차권,가등기,가처분] 이 검색되면 피해야 하는 물건이며 선순위라도 "배당요구한 전세권"과 "담보가등기 물건"은 안전하게 입찰해도 좋다는 것을 기억해 두시면 좋겠습니다.
- 입찰해도 좋은 물건
- 선순위 전세권이지만 배당요구를 했을 경우
- 선순위 가등기가 담보가등기인 경우 - 절대 입찰하면 안 되는 물건
- 선순위 지상권, 지역권
- 선순위 가등기가 소유권보전가등기인 경우
- 가처분 (후순위지만 경우에 따라 인수될 수 있음)
이번 글에서 "인수되는 선순위 권리"에 대해서 설명을 했지만 부제목을 정한다면 "피해야 할 권리 찾기"가 될 것 같습니다. 경매 전문 용어가 많아 처음 접하시는 분이라면 머리에 잘 들어오지 않을 수 있습니다. 하지만 걱정하실 필요가 없는 것이 경매사이트 정보지에 말소기준권리와 인수 되는 선순위 권리에 대하여 친절히 표기하여 줍니다. 우리는 리스크 관리 차원에서 [지상권,지역권,전세권,임차권,가등기,가처분] 과 같은 용어를 잘 기억하고 계시다가 정보지에서 발견이 되면 피해야 하는 물건이구나 하고 인지하시면 되겠습니다.
이번 글에서는 부동산 법원 경매 물건의 권리분석 하는법 ①말소기준권리 찾기 ②피해야 할 선순위 권리 찾기 ③임차인의 권리 찾기 중 ②피해야 할 선순위 권리 찾기에 대하여 알아보았습니다. 임차인이 있는 물건은 우리가 쉽게 접할 수 있는 물건이지만 몇 가지 경우의 수가 존재하여 가장 실수를 많이 하는 물건이기도 하오니 꼭 함께 확인하시길 바랍니다.
다음보기 : 임차인 점유중 물건의 권리분석
▶ 경매의 세계로 초대합니다
부동산 경매 "메인 페이지"에서 다양한 경매 관련 지식들과
서울, 경기남부, 인천의 낙찰결과를 확인할 수 있습니다.
'부동산 > 부동산지식' 카테고리의 다른 글
| 동탄 전세사기로 알아 본 내 보증금 지키는 방법 (0) | 2023.04.20 |
|---|---|
| 부동산 법원 경매 권리분석(3) : 임차인 점유중 물건 (0) | 2023.04.18 |
| 부동산 법원 경매 권리분석 : 등기부등본 보는 방법 (0) | 2023.04.15 |
| 부동산 법원 경매 권리분석(1) : 말소기준권리 찾기 (0) | 2023.04.15 |
| 무료로 건축물 대장 확인하기: 온라인 열람 2가지 방법 (0) | 2023.04.15 |
댓글