부동산 법원 경매 권리분석(1) : 말소기준권리 찾기

입찰물건 고르는 방법을 읽으셨다면 권리분석은 어떻게 하는지 궁금하실 거라 생각합니다. 어떤 분은 권리분석이 제일 어렵다고 하는데 한 번 알고 나면 별 거 없다는 것을 알 수 있을 것입니다. "권리분석" 이제 어렵다는 편견은 버리시고 "말소기준권리 찾는 방법"부터 차근차근 함께 알아보시죠.  

권리분석이란?

권리분석은 경매 대상 물건에 대한 법적 권리와 부담을 분석하는 것을 의미합니다. 낙찰을 받고도 권리가 남았다면 낙찰자가 부담을 다 떠안을 수 있기 때문에 경매 절차 중에서 가장 중요한 단계입니다. 

말소기준권리 찾기

• 말소기준권리란
  말소기준권리란 "말소의 기준이 되는 권리"를 의미합니다. 이 "말소의 기준이 되는 권리"를 기준으로 그 후 설정된 권리는 소멸(말소)되고 그전에 설정된 권리는 남는다는 것을 기억해주세요. 낙찰자의 입장에서 소멸되는 권리는 신경 쓸 필요가 없지만 남아있는 권리는 낙찰자가 인수하게 되므로 고려해야 할 권리입니다.  
  
  
• 말소기준권리 찾는 방법
  1. 등기부현황에서 다음의 권리가 있는지 확인합니다.
      : 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 강제경매개시결정 등기
  2. 위의 권리 중 성립일자가 가장 빠른 권리를 찾습니다. 그것이 바로 말소기준권리입니다.
  3. 잘 모르겠어도 걱정마세요. 경매사이트에서 해당물건을 클릭하면 말소기준권리를 표기해줍니다. 

• 말소기준권리 찾기 예시
  아래의 예시는 말소기준권리보다 앞선 권리가 없는 물건입니다. 

앞선 글에서 공유 드린 무료 경매 사이트에서 물건을 클릭하면 상기 그림과 같이 소멸기준(말소기준권리)을 표시 해줍니다. 위의 경우 2번 근저당권이 말소기준권리이며 낙찰이 되면 가장 먼저 배당을 받게 됩니다. 그 이후에 설정된 3번 강제경매, 4번 가압류, 5번 압류, 6번 가압류 등에 대해 배당 잉여액이 있다면 순차적으로 배당은 받게 되지만 권리는 소멸하게 되는 거라 배당을 받던, 받지 않든 간에 낙찰자는 신경을 쓰지 않아도 되는 권리입니다. 한마디로 내가 낙찰을 받으면 부동산에 잡혀 있던 모든 권리들은 빨간 줄이 쳐지며 모두 등기부등본에서 사라지게 된다는 의미입니다.  

 

7번 임의경매의 경우 등기부등본을 확인 해보면 2번 근저당권자가 임의경매를 신청한 사실을 알 수 있습니다. 따라서 말소기준권리가 되며 함께 소멸되는 권리입니다. 그래서 우리는 경매 사이트에 정리된 등기부 현황만 확인할 것이 아니라 등기부등본 확인 방법에 대해서도 숙지를 해 둘 필요가 있겠습니다.

 

Q) 말소기준권리 2번 근저당권의 권리금액이 2.51억인데 낙찰가가 2.41억이라면 남은 0.1억은 낙찰자가 내줘야하나요?
A) 아닙니다. 말소기준권리도 말소의 대상이므로 0.1억은 채권자가 돌려받지 못하는 돈이 됩니다.  돌려받지 못한 돈은 채권자가 별도의 민사소송 등으로 해결해야 합니다. 따라서 낙찰자는 신경 쓸 필요가 없습니다.

 

위의 물건처럼 별도의 임차인 없이 채무자가 살고 있으며 말소기준권리 보다 앞선 권리가 없는 물건은 안심하고 경매에 참여해도 좋은 물건입니다. 경매 물건을 검색하다 보면 위와 같이 선순위 권리가 없는 물건을 쉽게 확인할 수 있습니다. 권리분석에 자신이 없으신 분은  이러한 물건 위주로 검색하여 입찰에 참여하시면 됩니다. 

 

이번 글에서는 권리분석의 첫 단계인 ①말소기준권리 찾기에 대해서 알아보았습니다. 다음 단계로 ②피해야 할 선수위 권리 찾기와 ③임차인의 권리 찾기까지 숙지하신다면 웬만한 경매 물건에 대한 자신감을 가질 수 있습니다. 

 

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