부동산 법원 경매 권리분석(3) : 임차인 점유중 물건

법원 경매 권리분석 ①말소기준권리 찾기, ②피해야 할 선순위 권리 찾기까지 완료하셨다면 마지막은 ③임차인의 권리 찾기입니다. 임차인이 있는 물건은 우리가 쉽게 접할 수 있는 물건이지만 가장 실수를 많이 하는 물건이기도 하여 주의 깊게 확인하여야 합니다.

우선변제권 이해하기

우선변제권이란?

임차한 주택 또는 상가건물이 경매 혹은 공매에 붙여졌을 때 그 매매대금에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. "내 임차보증금이 선순위인데 당연한 거 아니야"라고 생각하실 수도 있겠지만 사실 우리가 건물을 임차하고 전입신고를 하고 확정일자를 받더라도 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 것이 아니기 때문에 등기부등본에 그에 대한 권리가 설정되지 않습니다. 이 권리를 등기부에 설정하려면 까다로운 절차, 비용과 시간을 들여 임차권이나 전세권을 설정하여야 하지만 구태여 그렇게까지 하지 않아도 임차인의 보증금을 보호해 주겠다고 하는 권리가 바로 우선변제권입니다.

우선변제권 조건과 효력

 

• 전입신고로 대항력 갖추기
  임차인이 대항력을 갖추려면 전입신고를 하여야 하며 전입신고 당시 등기부상 근저당과 같은 선순위 권리가 없었다는 요건이 갖추어 져야합나다. 임차인에게 대항력이 있다는 것은 낙찰자가 임차인의 보증금을 전액 돌려줄 때까지 그 집에서 대항을 할 수 있다는 의미입니다. 보증금이 전액 배당되지 않는다면 남은 금액은 낙찰자가 돌려줘야 합니다.

 

• 확정일자와 배당요구로 우선변제권 갖기
  대항력만 갖춘다고 우선변제권의 효력이 생기는건 아닙니다. 우선변제권의 효력이 생기려면 확정일자를 받아야 하고 경매로 넘어간 경우 법원이 요청하는 날까지 배당요구를 하여야 합니다. 또한 배당요구종기 전에 다른 곳에 이사를 가서 전입신고를 한다면 우선변제권이 상실됩니다. 우선변제권이 있으면 다른 후순위 권리보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있게 됩니다.

우리가 경매물건을 권리분석 할 때는 이러한 특성들을 잘 이해하여야 합니다. 대항력은 잘 갖추었는가 / 확정일자는 언제 받았는가 / 배당요구는 제때 하였는가의 여부에 따라서 우리가 보증금을 인수해야 하는 경우도 있고 아예 신경을 쓰지 않아도 되는 경우도 있기 때문입니다. 다음으로 임차인이 점유중인 물건의 다양한 케이스에 대해서 이야기하도록 하겠습니다.

 

대항력 없는 임차인

대항력 없는 임차인이란 위의 물건 처럼 근저당(20.4월)과 같은 선순위 권리가 있는데도 불구하고 전입(20.8월)한 후순위 임차인입니다. 임차인 입장에서는 안타깝지만 선순위 권리들이 배당된 후 남은 잉여금이 있다면 배당을 받게 됩니다. 만약 남은 잉여금이 없다면 한 푼도 돌려받지 못하게 됩니다. 하지만 낙찰자 입장에서 보면 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 임차인이 배당은 받던 안 받든 간에  권리상 신경 쓸 필요가 없는 물건입니다. 신경 쓸 필요가 없다는 것이 권리분석상의 의미이며 배당을 한 푼도 받지 못하는 임차인이므로 명도 할 때 약간의 저항이 있을 수는 있습니다. 하지만 경매에는 인도명령과 강제집행이란 제도가 있기 때문에 이를 잘 활용하면 큰 어려움 없이 명도를 할 수 있습니다. 

대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 있는 경우 몇 가지 고려해야 할 케이스가 있습니다. 케이스를 살펴보기 전에 「대항력은 전입신고, 배당은 확정일자와 배당요구와 관련」이 있다라는 사실을 다시 한번 상기하며 읽어 주시길 바랍니다.

선순위 임차인이 전입신고, 확정일자, 배당요구를 모두 제대로 실시한 경우

예시와 같이 전입신고(18.4.23) 후 근저당이(21.4.16) 잡힌 물건이라 임차인이 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 제대로 실시한 경우는 보증금도 우선 배당받기 때문에 권리상에도 문제가 없으며 명도도 크게 어려움이 없는 케이스입니다. 하지만 이 경우도 주의해야 할 물건이 있습니다. 전세보증금 보다 낮게 낙찰되는 물건의 경우입니다. 가령 대항력 있는 임차인이 4억에 전세를 살고 있던 빌라를 3.5억에 낙찰받았다면, 임차인이 못 받은 0.5억은 낙찰자가 별로로 돌려주어야 하기 때문입니다. 돌려주지 않으면 임차인은 끝까지 대항할 권리가 있습니다. 

선순위 임차인이 전입신고 하고 확정일자 받았으나 배당요구를 안하거나 늦게 한 경우

예시와 같이 전입일자가 선순위로 임차인이 대항력은 있으나 배당신청(22.7.10)을 배당요구종기일(22.7.5)까지 하지 못해 배당요구를 하지 않은 것으로 간주되는 케이스입니다. 따라서 우리는 배당요구 유무와 함께 배당요구 날짜도 반드시 확인하여야 합니다. 그렇지 않으면 낙찰 후 생각지도 못했던 임차인의 보증금을 전액 물어줘야 하는 불상사가 발생할 수 도 있습니다. 이런 경우는 인수할 임차인의 보증금을 물어주고도 싸다고 생각되는 만큼 유찰가가 낮아지기를 기다렸다가 입찰을 해야 합니다. 

선순위 임차인이 전입신고, 배당요구를 했으나 확정일자가 없거나 늦어진 경우

예시와 같이 전입일자가 선순위로 임차인이 대항력은 있으나 확정일자(21.4월)를 말소기준권리인 압류(20.3월) 보다 늦게 신청하여 배당을 받지 못하는 케이스입니다. 보통 확정일자는 전입신고를 하면서 같이 진행하는 경우가 대부분이지만 예시 처럼 경매가 시작되면서 부랴부랴 신청하는 경우도 간혹 있습니다. 임차인의 입장에서 본다면 다행히 대항력은 갖추고 있어 배당은 받지 못하지만 낙찰자에게 돈을 받을 권리는 살아있습니다. 입찰자의 입장에서는 임차인의 보증금은 내가 인수해야 된다고 생각하시고 임차인의 보증금을 주고도 싸다고 생각되는 만큼 유찰가가 낮아지기를 기다렸다가 입찰을 해야겠습니다.

 

예시에는 없지만 선순위 임차인이 전입신고는 하고 확정일자와 배당요구를 모두 실시하지 않은 경우도 대항력은 있지만 배당을 못 받는 경우라 할 수 있겠습니다. 이 외에도 대항력은 없지만 배당을 받기 위해 채무자의 아내가 허위로 전입신고를 하는 위장임차인의 케이스도 있습니다만 이와 관련된 내용은 다음 기회에 포스팅하도록 하겠습니다. 

 

이 글을 읽고 대항력 있는 임차인이 있다고 무조건 겁부터 먹지 않아도 된다는 생각이 드셨을 거라 믿습니다. 정리하면 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 보증금을 전부 배당받는 경우라면 낙찰자가 아예 보증금을 인수하지 않아도 되고 전부 배당받지 못한다면 그 잔여 보증금만 인수하면 됩니다. 대항력은 있으나 우선변제권이 없는 임차인이라면 보증금을 전액 인수한다고 생각하고 그만큼 가격이 떨어지면 입찰하시면 됩니다. 이를 확인하기 위해 우리는 확정일자와 배당요구의 실시유무만을 확인하는 것이 아니라 실시날짜까지 꼼꼼히 확인하는 것이 필요하겠습니다. 

 

이제 우리는 부동산 법원 경매 물건의 권리분석 하는법을 모두 배웠습니다. ①말소기준권리 찾기 ②피해야 할 선순위 권리 찾기 ③임차인의 권리 찾기의 순서대로 권리분석을 한다면 어떤 물건이라도 자신감을 갖고 입찰에 도전할 수 있을 것입니다. 

 

다음보기 : 입찰물건 선정순서 및 방법,  추천 무료경매사이트 

 

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