전세 사기 유형 : 보증금 날리는 5가지 유형

보증금을 돌려받지 못하는 '전세사기' 피해가 날이 갈수록 늘어나고 있습니다. 특히 경험이 없는 청년들의 피해가 높은 비중을 차지하고 있는데요. 보증금을 끝까지 돌려받지 못한 경우가 10명 중에 3명 꼴이라고 합니다. '설마 나한테도 이런 일이'라는 생각은 하지 말고 보증금을 돌려받지 못하는 5가지 유형과 예방대책을 확인하시어 소중한 나의 보증금 꼭 지키시길 바랍니다. 

보증금 날리는 5가지 유형 

보증금을 돌려받지 못하는 유형은 보증금을 떼먹기 위해 의도적으로 사기를 계획한 경우도 있지만 세입자가 위험을 인지하지 못하고 리스크 높은 물건을 계약한 경우도 있습니다. 아래에서는 그중에서 자주 일어나는 5가지의 유형을 정리해 보았습니다.    

1.  깡통전세 물건

 '깡통전세'란 매매가와 전세가가 비슷한 매물 혹은 집주인의 돈이 거의 들어가지 않고 대출과 전세로 이루어진 물건을 말합니다. 

① 깡통전세 사기 

집주인이 매매가보다 높은 가격으로 전세계약을 한 후 해당매물을 전세금을 돌려 줄 능력이 없는 사람에게 넘기고 자신은 보증금을 챙겨 달아나는 유형의 사기입니다. 이 경우 세입자는 보증금을 돌려받을 방법이 없으며 경매가 진행되더라도 전세가가 낙찰가 보다 높아 보증금 전액을 다 돌려받을 순 없습니다. 

② 깡통전세 계약 

집주인이 사기를 치지 않는다고 해도 깡통전세를 계약하는 것은 위험합니다. 집값이 하락하면 오히려 매매가보다 전세가가 높아질 수 있습니다. 또 전셋값이 하락했는데 집주인이 돈이 없다면 다음 세입자를 구해도 차액만큼의 보증금을 돌려받은데 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

다음보기 : 동탄신도시 오피스텔 전세사기

※ 깡통전세 예방대책

부동산 중개사의 말만 믿지 말고 해당 물건의 시세를 KB시세, 호갱노노 등에서 직접 확인한다. 세대수가 작은 빌라나 주택의 경우는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당물건 주변의 물건까지 검색 해야한다. 또한 나의 보증금을 안전하게 지키기 위하여 전세보증금반환보험에 가입한다.

2. 선순위 근저당 물건

근저당은 쉬운 말로 주택담보대출입니다. 근저당이 있는 집에 전세계약을 한다면 근저당이 1순위 권리가 되고 전세보증금은 후순위로 밀려나게 됩니다. 집주인의 사정으로 집이 경매에 넘어간다면 1순위 근저당이 먼저 배당을 받고 전세보증금은 후순위가 되어 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하거나 일부만 돌려받게 됩니다. 또한 대항력을 갖추지 못하기 때문에 전세금을 못 받았다고 그 집에서 나가지 않고 대항하는 것이 법적으로 불가능합니다. (※대항력 : 세입자가 법적으로 권리를 주장하는 힘)

① 근저당 있는 집 계약

• 위와 같은 사실을 알면서도 전세가가 주변보다 저렴하다는 이유로 근저당이 있는 집을 전세계약을 한 경우. 대항력이 없어 내 보증금을 보호받지 못합니다.

② 집주인 근저당 말소 불이행

• 전세계약 시 집주인에게 근저당 말소를 약속 받고 이사를 마친 후 등기부등본을 떼보았는데 근저당이 말소되지 않은 경우. 

③ 계약 직후 근저당 실행 

• 전세계약 당일 집주인이 주택담보대출을 받은 경우.

전입신고를 한다는 것은 1순위 권리와 대항력을 갖추기 위한 절차입니다. 그런데 내가 전입신고를 1월 1일에 하였다면 대항력은 그날 밤 1월 2일 0시부터 그 효력이 생깁니다. 이와 같은 법의 허점을 이용하여 전세계약 직후에 집주인이 주택담보대출을 받게 된다면 대출의 효력은 대출당일부터 발생하기 때문에 나의 보증금보다 선순위로 올라서게 되고 경매에 넘어갔을 때 내 보증금보다 근저당이 먼저 보호를 받게 됩니다.

④ 전출신고 후 근저당 실행

• 집주인의 요청으로 전출신고를 하였는데 그 사이 집주인이 주택담보대출을 받은 경우.

어느 날 집주인에게 연락와서 대출이 안 돼서 그러니 잠깐만 전출신고를 해달라고 합니다. 순진한 세입자는 집주인에게 호의를 베푼다는 생각에 전출신고를 하고 그 사이 집주인은 대출을 받습니다. 이렇게 되면 근저당이 선순위로 바뀌게 되어 전세보증금을 보호받기 어려울 뿐만 아니라 전세자금 대출 연장도 힘들게 됩니다. 

※ 근저당 사고 예방대책

①근저당이 있는 물건은 말소하는 조건이 아니라면 쳐다보지도 않는다 ②특약사항에 임대인 근저당 말소에 대해 명확히 넣고 임대인을 따라가 근저당 말소여부를 직접 내 눈으로 확인한다. ③전세계약 다음 날까지는 근저당 설정하지 않는다는 특약을 넣는다. ④선순위 근저당의 위험성을 제대로 인지하고 집주인에게 양해를 구한다.

 

3. 대리인 이중계약사기

집주인이 아닌 '대리인'과 세입자가 전세계약을 할 때 자주 일어나는 사기유형으로 집주인에게는 월세계약을 한다고 해놓고 세입자에게는 전세계약을 맺어 받은 전세금을 가로채어 달아나는 사기유형입니다. 사기를 친 대리인은 건물관리인이나 부동산중개업자 기존에 살던 월세 세입자 등 다양한 경우로 발견되고 있습니다.

※ 이중계약사기 예방대책 

인감이 찍힌 위임장과 인감증명서의 인감을 대조하며 대리인의 신분을 확실히 확인한다. 임대인과 유선통화를 하여 계약내용을 확인한다. 전세보증금은 대리인이 아니 임대인 명의의 통장으로 지급한다. 

4. 중복계약사기 

한 부동산을 여러명의 세입자와 전세계약한 다음 보증금을 들고 도망가는 유형의 사기입니다. 부동산을 통하지 않고 개인 간의 직접거래에서 자주 발생하지만 임대인과 부동산중개업자가 함께 짜고 사기를 친 경우도 있습니다. 

※ 중복계약사기 예방대책

개인 간의 거래는 가급적 하지 말고 정상적으로 등록된 부동산중개업자를 통하여 거래한다. 등록된 부동산중개업자인지 여부는 국가공간정보포털-열람공간-부동산중개업조회에서 조회 가능하다.

5. 신탁사기

전세물건을 보다 보면 신탁등기 된 집을 만날 때가 있습니다. 보통 더 많은 대출을 받을 수 있다는 이유로 신탁등기를 치며 그 대신 신탁등기 된 집의 소유권은 집주인이 아닌 신탁회사가 가지게 됩니다. 그래서 반드시 신탁회사의 동의를 얻은 후에 계약을 하여야 합니다. 신탁회사 동의 없이 집주인이나 부동산을 통해서만 계약을 한다면 불법점유가 되고 보증금도 돌려받지 못하고 쫓겨 날 수도 있습니다. 

※ 신탁사기 예방대책

등기부등본의 갑구에서 신탁등기여부를 확인한다. 신탁이 확인되면 '신탁원부'를 확인해야 한다. 신탁원부에서 누구에게 부동산을 임대해 줄 권한이 있는지 확인 가능하다.

 
이상으로 자주 발생하는 전세사기 및 보증금을 돌려받지 못하는 5가지의 유형에 대해서 알아보았습니다. 저도 전세계약을 할 때 집에 너무 빚이 많은 것 같다고 이야기하면 임대인이 워낙 부자라 괜찮다며 저를 안심시키려 하는 중개업자들을 많이 만나 보았습니다. 하지만 이런 말들은 내 보증금을 지키는데 아무 도움도 되지 않습니다. 5가지 유형 별 예방대책과 전세 계약 체결 시 유의사항 잘 숙지하셔서 나의 소중한 보증금 지켜내는데 많은 도움 되길 바랍니다.